杭州市建设委员会关于印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》的通知

（杭建村改发【2010】54号）

各有关单位：

　　《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》已经市政府法律审查通过，现予印发，请遵照执行。

杭州市建设委员会

二O一O年二月九日

杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）

第一章　总　则

　　第一条　为规范拆迁安置房项目代建管理，明确代建资格准入、代建招标、代建双方职责、资金管理以及奖罚规定等有关内容，加快拆迁安置房代建工作的实施推广，根据《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制的实施意见（试行）》（杭政办函〔2008〕397号）和相关法律、法规，结合我市拆迁安置房项目建设管理实际，特制定本实施细则。

　　第二条　各拆迁安置房建设主体（以下简称建设主体）负责组织实施各自项目的代建管理工作；各区政府（管委会）应建立拆迁安置房代建管理组织机构，负责指导辖区内项目代建工作。

　　第三条　建设项目中包含有城市居民和农转非居民两类拆迁安置房的，以项目建议书批复中明确的两类安置房所占比例高的一类来确定项目性质；两类拆迁安置房所占比例相等的项目，参照城市居民拆迁安置房项目执行。

　　城市居民拆迁安置房一律实施代建制，农转非居民拆迁安置房鼓励实施代建制。

　　第四条　拆迁安置房项目代建单位实行资格准入制度，市建设行政主管部门对符合安置房代建资格准入条件的单位实行代建单位预选名录管理。建设主体应通过招标程序在代建单位预选名录中择优选择代建单位。

　　第五条　拆迁安置房项目代建分全过程代建和分阶段代建两种形式；其中分阶段代建包括项目前期阶段代建和实施阶段代建，以取得初步设计批复为分界点。

　第二章　预选名录管理

　　第六条　市建设行政主管部门根据企业的开发资质、资金实力、业绩、信誉、专业技术人员配备等因素，对申报进入代建预选名录的房地产开发企业进行资格审查，并负责代建单位预选名录的日常管理工作。

　　第七条　同时具备下列条件的，可申报进入代建预选名录：

　　（一）符合杭政办函〔2008〕397号文件第四条要求（房地产开发企业资质达到本条要求，且在其下属控股项目公司中按控股比例折算的注册资金部分超过人民币1亿元以上的视作符合要求）；

　　（二）申请前3年内在杭州市开发房地产住宅项目和代建拆迁安置房项目累计竣工建筑面积达20万平方米以上（含20万平方米）的，或者申请上一年在杭州市开发房地产住宅项目和代建拆迁安置房项目施工建筑面积达12万平方米以上（含12万平方米）的（房地产开发企业其下属控股项目公司完成的开发业绩可一并计入）；

　　（三）在编专职从事工程技术、经济等相关专业技术人员总数不少于30人，其中具备高级技术职称的人员不少于5人；

　　（四）有良好的企业信誉，近两年内无不良信用记录的。

　　第八条　申报进入代建预选名录需提交以下资料：

　　（一）加入预选名录申请表（一式两份，电子文档）；

　　（二）营业执照和资质证书复印件；

　　（三）验资报告复印件；

　　（四）单位组织结构及管理制度说明；

　　（五）项目负责人、技术负责人、具有专业技术职称人员资格证书以及单位和以上人员养老保险、医疗保险等社保基金缴纳证明复印件；

　　（六）单位业绩证明资料；

　　（七）办公场地证明材料；

　　（八）其它需要提供的资料。

　　其中上述第（二）、（三）、（五）项申报时需同时提供资料原件，核对确认后原件予以返还。

　　第九条　代建单位预选名录申报每年二次，申报时间为每年6月与12月。市建设行政主管部门对申报单位进行资格审查后，对符合条件的单位予以公示，公示无异议后报杭州市拆迁安置房项目推进联席会议确认，并发放代建预选名录卡。

　　第十条　代建预选名录卡有效期为三年，期满后须重新申报，经市建设行政主管部门和杭州市拆迁安置房项目推进联席会议审核确认后换发新卡。

　第三章　代建招标管理

　　第十一条　代建项目一般应通过公开招标选择代建单位；采用邀请招标方式选择代建单位的，建设主体需报市政府批准同意。

　　第十二条　代建单位招标评标小组由建设主体代表和工程管理、规划、建筑、经济等方面的专家组成，人数为七人以上（含七人）单数，其中建设主体代表不超过三分之一，其余三分之二以上的成员在市建设工程招投标专家库中抽取产生，专家分类根据安置房代建评标的专业特点和需求设置。评标小组成员名单在中标结果确定前应当保密。评标专家与投标单位有利害关系，可能影响对投标公正评审的，应当主动提出回避。

　　第十三条　投标文件由技术标、资信标、商务标组成。代建评标采用综合评估法，评分标准分为技术部分、资信部分、商务部分，总分值为100分，其中技术部分为60分，资信部分为25分，商务部分为15分。各投标人的综合得分为技术部分、资信部分、商务部分的得分总和，综合得分最高的投标企业为中标者（综合得分相同的，实行商务标低价者中标）。

　　第十四条　评标时评标小组成员依据法律法规和招标文件要求，重点对企业业绩、信誉、专业技术人员配备，工程管理大纲或管理方案、方案设计的合理和可行性，对工程的理解特别是节点、难点工程实施保障措施，投资、工期、质量、安全等管理目标及保障措施，代建管理费报价等因素进行审议评分。

　第四章　代建双方职责

　　第十五条　项目代建实行合同制管理，代建单位确定之日起30日内，建设主体与代建单位签订《代建管理合同》，明确项目代建的范围及投资、质量、工期、安全等方面的要求，明确双方权利义务、履约保证方式、代建管理费及支付方式、合同争议解决方式等。

　　第十六条　建设主体履行下列职责：

　　（一）牵头组织各自拆迁安置房项目代建招标工作，编制招标文件，报市建设工程招标办备案，并依法择优选定代建单位；

　　（二）负责提出项目使用功能配置和建设标准等；

　　（三）负责项目建议书的编制及相关报批手续；

　　（四）负责与代建单位签订《代建管理合同》；

　　（五）负责落实项目建设资金，并按代建合同约定支付和结算资金；

　　（六）依据项目代建方式不同，需协助或负责工程勘察设计招标工作，办理或协助办理各项前期报批手续。依据合同约定，做好征地拆迁等建设条件的落实、协调工作；

　　（七）负责项目设计全过程决策；

　　（八）负责组织项目竣工验收，监督代建单位对建设工程质量、安全、进度的管理；

　　（九）其它合同约定的事项。

　　第十七条　代建单位履行下列职责：

　　（一）按照代建合同约定组织或参与建设工程施工、监理、设备、材料采购的招标工作，在工作中应回避有利益关系的单位；

　　（二）进行工程质量、进度、投资、安全文明施工等全过程科学管理，涉及文物、环境、绿化等其它需要保护的，按市有关规定执行；

　　（三）办理工程实施阶段涉及的相关报审报批等各类手续；

　　（四）根据合同约定对重大工程变更的报审；

　　（五）进行资金使用计划的申报；

　　（六）依据项目代建方式不同，需负责或协助工程勘察设计招标工作，办理或协助办理各项前期报批手续。

　　（七）审核设计文件、督促和检查设计进度，确保项目按建设主体要求以及相关部门审批意见进行设计；

　　（八）做好工程进度报表的审核、签证，按月向建设主体上报工程进度、质量、安全、文明施工和资金使用情况，并按项目进度要求上报年度投资建设计划；

　　（九）组织工程中间验收、分户检验、专项验收；负责完成竣工备案、配套确认等工作；负责工程决算的初步审核和上报；按合同约定向建设单位办理资产交付手续；办理项目房地产权属登记手续；落实质量保修期内的保修责任，及时处理因施工质量等引起的各类投诉；

　　（十）按照工程档案管理有关规定，对代建各个环节建立健全有关档案；负责工程技术资料的整理汇编和移交城建档案馆等工作；负责在办理工程移交时一并将工程档案及相关资料向建设主体和有关部门移交；

　　（十一）代建单位实施项目代建管理过程中，应接受有关部门组织的检查、考核、审计等监督管理；

　　（十二）其它合同约定的事项。

　第五章　资金管理

　　第十八条　代建单位负责编制年度项目资金的使用计划，并依据相关合同、工作进度、完成工程量等，做好各项资金拨付的审核工作，并将审核结果及相关资料报建设主体。

　　第十九条　根据相关单位对资金拨付的审核结果，建设主体审定后将资金拨付至代建单位设立的代建项目专项资金帐户或将资金直接拨付给项目承建单位、设备供应商及相应的收款（用款）单位。

　　第二十条　代建管理费用由代建单位在投标时自行报价，其中：

　　（一）全过程代建管理费用：以经审定的工程决算总投资额（包括勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等）为基数，费率最高不得超过3%；

　　（二）分阶段代建管理费用

　　1、前期阶段代建管理费用：原则上以项目勘察设计（不含施工图设计）费用和工程前期费用为基数，费率最高不得超过3%；

　　2、建设阶段代建管理费用：原则上以项目建安工程费、住宅小区基础设施建设费为基数，费率最高不得超过3%。

　　代建管理单位除收取代建管理费用外，不得再收取其他任何费用（奖励费用除外）。

　　第二十一条　代建管理费为代建单位在项目实施、验收阶段发生的管理费，不包括项目招标代理、勘察设计和监理、决算审核委托等咨询服务费用。

　　第二十二条　实行代建的项目应当以建设主体委托相关部门或咨询机构审核后确认的初步设计概算（以下简称经确认的初步设计概算，包括勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等）作为最高投资控制限额。但有下列情形之一的，由代建单位提出，经相关部门或咨询机构审核确认后，报建设主体同意，可做调整：

　　（一）不可抗力；

　　（二）国家政策调整；

　　（三）符合有关工程变更相应规定，累计变更金额超过经确认的初步设计概算10％或超过500万元以上的。

　第六章　奖惩规定

　　第二十三条　有下列情形之一的，建设主体可对代建主体实施奖励：

　　（一）与项目最高投资限额相比，代建项目在确保质量、不降低标准和减少工程内容的前提下，通过优化设计方案和施工方案而节省的工程投资，其工程决算经财政、审计等部门审定确认后，由代建单位提出申请，可给予一定奖励。奖励标准为所节约资金的10%，节约资金奖励最高限额不超过200万元。

　　（二）在保证质量的前提下，代建项目实际交付工期比合同约定工期提前的，可给予一定奖励，工期提前奖励最高限额不超过50万元。

　　第二十四条　代建单位未能完全履行代建合同，致使工期延长、投资增加或质量不合格，所造成的损失或投资增加额按合同约定从代建单位的履约保证金中补偿（履约保证金为代建合同金额的15%）；履约保证金额不足的，相应扣减代建项目管理费；扣减代建项目管理费不足的，由代建单位赔偿，并在代建合同中约定。

　　第二十五条　因建设主体原因，未能完全履行项目代建管理合同，给代建单位造成损失的，按合同约定由建设主体负责赔偿。

　　第二十六条　代建单位有下列情形之一的，市建设行政主管部门取消其代建资格，且三年内不得再次申请进入预选名录：

　　（一）将代建项目擅自委托其它单位或个人进行代建管理的；

　　（二）造成代建项目重大损失的；

　　（三）在实施代建管理过程中存在违法行为的；

　　（四）因自身原因，未能完全履行项目代建合同造成严重后果的。

　第七章　附　则

　　第二十七条　杭州市区范围内拆迁安置房代建项目适用本实施细则。萧山、余杭区及各县（市）拆迁安置房建设行政主管部门可参照执行。

　　第二十八条　本实施细则自二O一O年三月一日起实行；在本实施细则实施之日后取得项目建议书批复的拆迁安置房代建项目，按本实施细则要求执行。